Vi bằng là một công cụ pháp lý hữu ích khi cá nhân, doanh nghiệp cần ghi nhận khách quan một sự kiện hoặc hành vi có thật nhằm tạo lập nguồn chứng cứ. Từ ngày 01/7/2026, hoạt động lập vi bằng được điều chỉnh theo Luật Thi hành án dân sự số 106/2025/QH15 và Nghị định số 151/2026/NĐ-CP.
Theo quy định mới, thuật ngữ Thừa phát lại trước đây được thay bằng Thừa hành viên, còn tổ chức hành nghề được gọi là Văn phòng Thi hành án dân sự. Vì vậy, người dân cần cập nhật đúng thuật ngữ khi có nhu cầu lập vi bằng.
Vi bằng là gì?
Theo khoản 2 Điều 2 Nghị định số 151/2026/NĐ-CP, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa hành viên trực tiếp chứng kiến, được lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định.
Có thể hiểu đơn giản, vi bằng giúp ghi lại một cách khách quan những gì Thừa hành viên trực tiếp chứng kiến tại một thời điểm nhất định.
Ví dụ, vi bằng có thể được sử dụng trong những trường hợp phù hợp pháp luật để ghi nhận:
- Hiện trạng nhà, đất hoặc công trình;
- Việc bàn giao nhà, mặt bằng hoặc tài sản;
- Việc giao nhận hồ sơ, tài liệu;
- Một số trường hợp giao nhận tiền;
- Hành vi vi phạm nghĩa vụ;
- Nội dung, sự kiện xảy ra trên môi trường điện tử;
- Các sự kiện, hành vi khác có thật và không thuộc trường hợp pháp luật cấm.
Theo Điều 26 Nghị định 151/2026/NĐ-CP, Thừa hành viên được lập vi bằng theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức để ghi nhận sự kiện, hành vi có thật trên phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp không được lập vi bằng theo Điều 28.
Giá trị pháp lý của vi bằng
Đây là nội dung quan trọng nhất khi tìm hiểu vi bằng là gì.
Theo Điều 27 Nghị định số 151/2026/NĐ-CP, vi bằng có ba giá trị pháp lý cần đặc biệt lưu ý.
Vi bằng là nguồn chứng cứ
Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án nhân dân và cơ quan có thẩm quyền xem xét khi giải quyết vụ việc.
Chẳng hạn, khi xảy ra tranh chấp về hiện trạng công trình, bàn giao tài sản hoặc một sự kiện đã xảy ra, vi bằng được lập hợp pháp có thể được cung cấp cho cơ quan có thẩm quyền để xem xét cùng các chứng cứ khác.
Tuy nhiên, có vi bằng không đồng nghĩa đương nhiên thắng kiện. Giá trị chứng minh của vi bằng vẫn được xem xét trong tổng thể hồ sơ và chứng cứ của từng vụ việc.
Vi bằng có thể là căn cứ thực hiện giao dịch hợp pháp khác
Vi bằng còn là một trong những căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Điều này không có nghĩa vi bằng tự làm phát sinh mọi quyền và nghĩa vụ mà các bên mong muốn. Giao dịch liên quan vẫn phải đáp ứng các điều kiện của pháp luật chuyên ngành.
Vi bằng không thay thế công chứng, chứng thực
Điều 27 Nghị định 151/2026/NĐ-CP quy định rõ vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực hoặc văn bản hành chính khác.
Lưu ý pháp lý: Không nên hiểu “có vi bằng” đồng nghĩa với “đã được công chứng” hoặc “giao dịch đã hợp pháp”.
Đặc biệt đối với nhà đất, nếu pháp luật yêu cầu hợp đồng phải công chứng hoặc chứng thực thì các bên vẫn phải tuân thủ yêu cầu đó.
Những trường hợp thường lập vi bằng
Lập vi bằng ghi nhận hiện trạng nhà đất
Vi bằng có thể được sử dụng để ghi nhận hiện trạng nhà ở, công trình, đất đai hoặc tài sản tại một thời điểm nhất định.
Trường hợp này thường được cân nhắc trước khi xây dựng, sửa chữa công trình hoặc khi có nguy cơ xảy ra tranh chấp với bất động sản liền kề.
Lập vi bằng giao nhận tiền, tài sản
Trong phạm vi pháp luật cho phép, Thừa hành viên có thể trực tiếp chứng kiến và ghi nhận sự kiện giao nhận tiền hoặc tài sản.
Tuy nhiên, nếu việc giao nhận nhằm thực hiện một giao dịch mà pháp luật cấm hoặc nhằm né tránh điều kiện bắt buộc của giao dịch thì không thể sử dụng vi bằng để hợp pháp hóa giao dịch đó.
Lập vi bằng ghi nhận hành vi vi phạm
Khi một bên có hành vi không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, việc ghi nhận kịp thời sự kiện thực tế có thể giúp bảo toàn chứng cứ trước khi hiện trạng thay đổi.
Lập vi bằng đối với nội dung trên môi trường điện tử
Trong trường hợp phù hợp, vi bằng có thể được sử dụng để ghi nhận nội dung xuất hiện trên website, mạng xã hội, tin nhắn hoặc môi trường điện tử.
Giá trị của vi bằng trong trường hợp này nằm ở việc ghi nhận những gì Thừa hành viên trực tiếp chứng kiến tại thời điểm lập vi bằng.
Những trường hợp không được lập vi bằng
Không phải bất kỳ yêu cầu nào của khách hàng cũng có thể được lập vi bằng.
Điều 28 Nghị định 151/2026/NĐ-CP quy định các trường hợp không được lập vi bằng, trong đó đáng chú ý có trường hợp ghi nhận sự kiện, hành vi nhằm chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đối với đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định, hoặc ghi nhận sự kiện, hành vi nhằm thực hiện giao dịch trái pháp luật.
Do đó, vi bằng không phải công cụ để “lách luật”, hợp thức hóa giao dịch không đủ điều kiện hoặc thay thế các thủ tục pháp lý bắt buộc.
Thủ tục lập vi bằng mới nhất
Bước 1: Người yêu cầu trình bày nội dung cần lập vi bằng
Cá nhân, cơ quan hoặc tổ chức xác định sự kiện, hành vi cần được ghi nhận và cung cấp các thông tin, tài liệu liên quan.
Bước 2: Kiểm tra yêu cầu lập vi bằng
Văn phòng Thi hành án dân sự xem xét nội dung yêu cầu có thuộc phạm vi được phép lập vi bằng hay không.
Bước 3: Thỏa thuận việc lập vi bằng
Theo Điều 29 Nghị định 151/2026/NĐ-CP, người yêu cầu phải thỏa thuận bằng văn bản với Trưởng Văn phòng Thi hành án dân sự về các nội dung chủ yếu như:
- Sự kiện, hành vi cần lập vi bằng;
- Địa điểm và thời gian;
- Chi phí lập vi bằng;
- Các thỏa thuận khác nếu có.
Đáng chú ý, thỏa thuận thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo pháp luật về giao dịch điện tử cũng được coi là thỏa thuận bằng văn bản.
Bước 4: Thừa hành viên trực tiếp ghi nhận
Thừa hành viên phải trực tiếp chứng kiến sự kiện, hành vi cần lập vi bằng và chịu trách nhiệm về tính trung thực, khách quan của việc ghi nhận.
Bước 5: Lập và hoàn thiện vi bằng
Theo quy định mới, vi bằng có thể được lập dưới hình thức văn bản giấy hoặc văn bản điện tử trên môi trường số. Nội dung phải thể hiện các thông tin chủ yếu về Văn phòng Thi hành án dân sự, Thừa hành viên, thời gian, địa điểm, người yêu cầu và sự kiện, hành vi được ghi nhận.
Vi bằng có thay thế công chứng được không?
Không.
Đây là một trong những nhầm lẫn phổ biến nhất.
Công chứng và vi bằng có chức năng pháp lý khác nhau. Vi bằng chủ yếu ghi nhận sự kiện, hành vi có thật mà Thừa hành viên trực tiếp chứng kiến, trong khi công chứng được thực hiện theo pháp luật về công chứng đối với hợp đồng, giao dịch và các nội dung thuộc phạm vi công chứng.
Do đó, người dân không nên sử dụng vi bằng với mục đích thay thế hợp đồng công chứng trong các giao dịch mà pháp luật bắt buộc phải công chứng.
Lợi ích của việc lập vi bằng
Việc lập vi bằng đúng trường hợp có thể:
- Tạo lập nguồn chứng cứ khách quan;
- Ghi nhận sự kiện trước khi hiện trạng thay đổi;
- Hỗ trợ phòng ngừa tranh chấp;
- Hỗ trợ chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp;
- Tạo cơ sở để giải quyết tranh chấp tại Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền;
- Hạn chế tình trạng một bên phủ nhận sự kiện đã xảy ra.
Tuy nhiên, trước khi lập vi bằng, cần xác định chính xác mục đích cần chứng minh và giá trị pháp lý mong muốn để tránh sử dụng vi bằng sai chức năng.
Câu hỏi thường gặp về vi bằng
Vi bằng có giá trị trước Tòa án không?
Có. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án và cơ quan có thẩm quyền xem xét khi giải quyết vụ việc theo Điều 27 Nghị định 151/2026/NĐ-CP.
Ai có quyền lập vi bằng?
Theo quy định hiện hành từ ngày 01/7/2026, Thừa hành viên là người trực tiếp chứng kiến và lập vi bằng theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.
Thừa phát lại hiện nay có còn lập vi bằng không?
Từ ngày 01/7/2026, pháp luật sử dụng tên gọi Thừa hành viên thay cho Thừa phát lại. Hoạt động lập vi bằng tiếp tục được thực hiện theo Luật Thi hành án dân sự năm 2025 và Nghị định 151/2026/NĐ-CP.
Vi bằng có thay thế hợp đồng công chứng không?
Không. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, chứng thực hoặc văn bản hành chính khác.
Có thể lập vi bằng điện tử không?
Có. Theo quy định mới, vi bằng có thể được lập bằng văn bản giấy hoặc văn bản điện tử trên môi trường số.
Kết luận
Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa hành viên trực tiếp chứng kiến và lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Theo quy định hiện hành từ ngày 01/7/2026, vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án và cơ quan có thẩm quyền xem xét, đồng thời có thể là một trong những căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác.
Tuy nhiên, vi bằng không thay thế công chứng, chứng thực và không thể hợp pháp hóa một giao dịch trái pháp luật. Vì vậy, cá nhân và doanh nghiệp nên xác định đúng mục đích trước khi yêu cầu lập vi bằng, đặc biệt đối với các giao dịch liên quan đến nhà đất và tài sản có giá trị lớn.
LIÊN HỆ TƯ VẤN
Nếu Quý khách cần tư vấn về lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng, vi bằng nhà đất hoặc các vấn đề pháp lý có liên quan, Công ty Luật TNHH Hãng Luật Đại Huy Hoàng luôn sẵn sàng hỗ trợ và đưa ra giải pháp phù hợp với từng trường hợp cụ thể.
CÔNG TY LUẬT TNHH HÃNG LUẬT ĐẠI HUY HOÀNG
🏢 Địa chỉ: Tầng 2, số 829 Huỳnh Tấn Phát, Phường Phú Thuận, TP. Hồ Chí Minh, Việt Nam.
📞 Hotline tư vấn:
- Tiếng Việt: +84 89 9352 777
- Tiếng Anh: +84 89 9351 777
